O que é condomínio edilício?

Entenda o termo e sua peculiaridades.

Se você é síndico de condomínio ou investidor de imóveis certamente já se deparou com o termo “condomínio edilício”,  é comum confundir esse termo com condomínio geral, mas apesar do nome ser complicado, o termo é mais fácil do que parece. Pode-se dizer que um (condomínio edilício) é espécie do outro (condomínio geral). Antes de compreendermos os termos, primeiramente é necessário compreender o significado e a correta definição da palavra condomínio.

condominio_edilicio
Conceito de condomínio não se aplica somente a prédios

Segundo o Google, tem-se por condomínio:

1.JURÍDICO (TERMO)a posse ou o direito simultâneo, por duas ou mais pessoas, sobre um mesmo objeto; copropriedade, compropriedade.

2.POR EXTENSÃO•JURÍDICO (TERMO)a circunstância de ser um objeto pertencente a mais de uma pessoa; copropriedade, compropriedade.

3.JURÍDICO (TERMO)no direito internacional, poder jurisdicional exercido em comum por dois Estados sobre um mesmo território.

4.JURÍDICO (TERMO)em um prédio de apartamentos, o conjunto das dependências de uso comum (corredores, elevadores etc.), e que, por essa razão, pertencem à totalidade dos proprietários de apartamentos do prédio.

5.taxa mensal paga por cada condômino para as despesas com as dependências de uso comum.

Origem:  condominĭum ‘copropriedade’.

O Código Civil também enxerga “condomínio” como significado de posse ou direito exercido por duas ou mais pessoas sobre o mesmo item.

O que significa a palavra edilício?

Segundo o dicionário Dício sobre a palavra edilício:

Relacionado com edificações, construções e edifícios. [História] Relativo a edil, ao funcionário que, na Roma Antiga, era responsável por assegurar o bom funcionamento dos edifícios.expressão[Jurídico] Condomínio Edilício. Conjunto de edifícios, prédios ou construções, que possui uma área exclusiva e outra de uso comum entre os moradores.

Conceito do condomínio geral

Condomínio geral se caracteriza pelo fato de existir ao mesmo tempo dois ou mais direitos de propriedade sobre o mesmo bem, esse conceito não se aplica somente a imóveis, podendo ser referente a propriedade de outros bens.

É o que ocorre quando duas pessoas juntam dinheiro para adquirir um carro, cotizam o bem e adquirem um carro só para ambos. Dessa maneira ambos são “condôminos” deste carro e não sócios como costumeiramente falamos. Condomínio não é sociedade e condôminos não são sócios.

Portanto, condomínio geral aplica-se a qualquer coisa (móvel ou imóvel) que possua mais de um dono.

Qual o conceito de condomínio edilício?

Entendido o que é condomínio geral, o condomínio edilício por sua vez, se refere exclusivamente aos imóveis onde coexistem partes comuns e partes exclusivas, nada mais é do que um espaço que une ambientes privados e de uso conjunto. Nesse modelo de condomínio cada proprietário é dono da sua parte individual, mas também é dono de uma fração das áreas em comum. São considerados áreas comuns de um condomínio :

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Áreas comuns do condomínio são de propriedade de todos.
  • Piscina
  • Portaria
  • Elevadores
  • Jardins
  • Salões de festa
  • Playgrounds
  • Quadras de esporte,
  • Redes elétricas
  • Rede de esgoto
  • Refrigeração etc.

O condomínio edilício também é citado e reconhecido por outros nomes como:

  • Condomínio em plano horizontal;
  • Propriedade horizontal;
  • Condomínio sui generes;
  • Condomínio por andares

Por isso, outra confusão deve ser desfeita : Locatário não é condômino, ele não possui propriedade sobre o bem, sendo assim o termo condômino é exclusivamente relacionado ao proprietário ou proprietários desse bem. Locatário é, um compossuidor, na medida em que, tendo a posse direta do apartamento, compartilha a propriedade com os demais condôminos e compossuidores as áreas comuns do edifício.

Qual a diferença entre condomínio comum e Edilício?

Entendido que condomínio geral é um termo aplicado a qualquer coisa (móvel e imóvel) que se tem mais de um dono e que condomínio edilício é um termo que exclusivamente se aplica a edifícios no qual se identifiquem partes que são de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum, você deve estar pensando que todos os condomínios são edílicos, uma vez que todos condomínios possuem partes de uso comum.

Na maioria dos casos o raciocínio está correto, mas nem todos os condomínios seguem esse tipo de legislação. Para compreendermos mais claramente essa diferença vamos pensar no seguinte exemplo:

Imagine que o condomínio nesse caso é um apartamento de dois quartos, nesse local residem um casal, João e Maria, aplicando o modelo de condomínio geral no apartamento, ambos serão donos de tudo, quartos, sala, garagem etc. Não existe espaço exclusivo neste imóvel e o casal pode fazer o que quiser com o espaço.

Agora imagine se esse apartamento fosse em regime de condomínio edilício, cada um será dono de uma parte e as partes de uso compartilhado serão de ambos. Nenhum dos dois pode alugar, vender, ou alterar nada referente ao cômodo que pertence ao outro, fica mais organizado não é mesmo?

Condomínios edilícios não podem ser vendidos ou extintos, mesmo que os proprietários estejam de acordo , esse tipo de condomínio não pode ser encerrado.

Principais diferenças entre condomínio geral e condomínio edilício

Condomínio geral

  • Todos os proprietários são donos de tudo, não há exclusividade, tudo é de todos;
  • Todos têm o direito de utilizar ou modificar qualquer parte do local;
  • Esse condomínio pode ser extinto ou vendido, basta os proprietários estarem de acordo.

Condomínio edilício

  • Cada proprietário é dono de uma parte privativa e mais uma fração das áreas comuns;
  • Todos os condôminos podem usufruir das partes coletivas,
  • O condomínio não pode ser vendido, modificado, nem monopolizado;
  • O condomínio não pode ser vendido ou extinto , exceto em casos de tragédias naturais.

Por fim, é importante ressaltar as obrigações de um condomínio edilício para a lei:

É obrigatório ter documentos de instituição, convenção e regulamento interno;
A Lei n. 4.591/64 (arts. 1º e 2º) exige que todas as propriedades sejam identificadas de alguma forma, seja com números ou letras.

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