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Garagem do condomínio, entenda seus direitos

Vaga de garagem: prioridade de muitos moradores, dor de cabeça para muitos síndicos e uma das principais causas de discórdia entre vizinhos. Sim, o tema é polêmico, por isso é importante entender os direitos dos condôminos em relação a este espaço.

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Vagas de garagem condomínio entenda seus direitos

Poucos condomínios estão livres de problemas com suas garagens, o crescimento urbano acelerado nas grandes cidades fez do carro um item fundamental no dia-dia das pessoas , muitos condomínios antigos sofrem com a falta de espaço de unidades de garagem e muitas vezes a compra de um imóvel pode ser decidida pelo fato de um apartamento possuir garagem e o outro não. O fato é que a cada dia a preocupação com a garagem é mais eminente, se antigamente construtoras não se preocupavam tanto com esse espaço, hoje ele é o foco de muitas delas.

Muitos condomínios não possuem vagas de garagem para todas as unidades de apartamento, ou se possuem, sempre tem aquele morador que precisa de duas ou até três vagas de garagem. Quando o problema não são as quantidades de vagas, é o uso indevido do espaço, falta de demarcação, sublocação da garagem entre tantos outros temas polêmicos.

É necessário que síndico e os moradores tenham claro entendimento sobre as regras que norteiam o uso da garagem.

Normas para o uso das garagens do condomínio

Todas as normas e regras relativas ao uso da garagem podem ser encontradas na convenção do condomínio e no regimento interno do condomínio, por isso conhecer o que esclarece e determina esses registros é fundamental no momento de exigir seus direitos.

Na convenção do condomínio é comum encontrarmos alguns tópicos sobre o tema:

  • Identificação do veículo para entrada
  • Normas de segurança
  • Possibilidade de locação e/ou venda das vagas de garagem
  • Punição por estacionar em local indevido
  • Permissão ou veto do espaço por não moradores
  • Vaga dupla em condomínio
  • Multas e advertências por utilização indevida
  • Responsabilidade por danos e furtos

O regimento interno do condomínio geralmente contém dados mais detalhados em relação ao tipo de garagem do condomínio, ele deve ser o complemento para nortear e explicitar sobre o uso correto da área da garagem, caso faltem orientações, é necessário convocar uma assembleia para decidir questões importantes a serem inclusas no regimento, lembrando que qualquer decisão feita em assembleia deverá ter aprovação de dois terços dos moradores para ser legalmente validada.

O que diz a lei sobre uso de garagem de condomínio?

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Está no Código Civil a Lei Federal 12.607 na qual cita diversas situações e normas em relação ao uso da garagem, inclusive essa mesma Lei proíbe a venda ou aluguel de vagas de estacionamento para não moradores de condomínio, alterando o Código Civil que antigamente permitia a comercialização das vagas desde que tivesse aval da convenção do condomínio. Com essa mudança só poderão ser vendidas ou alugadas vagas de garagem com aval de dois terços dos moradores, devendo ser convocada uma reunião de assembleia para tal.

Confira o artigo na íntegra:

Art. 1.331 – § 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

O código civil também divide as vagas de garagem em três tipos.

Vaga de garagem autônoma: São as vagas que possuem matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis. Sendo assim, é uma vaga privada e de direito exclusivo de uso do proprietário, podendo, se a convenção permitir, ser vendida, e alugada de forma separada do imóvel.

Vaga de garagem vinculada: são vagas que não tem matrícula própria, dessa forma, não pode ser vendida e nem alugada de forma separada do imóvel, apesar de também tratar de um tipo de propriedade privativa ela está vinculada ao apartamento.

Vaga de área comum: são vagas que não pertencem a nenhum morador, sendo assim é vetado a venda ou aluguel destes espaços, sendo permitido apenas utilizar a vaga.

Há mais dois artigos que descrevem sobre o uso da vaga de garagem:

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.

2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Quem tem direito à vaga de garagem em condomínio?

Alguns condomínios por não possuírem vagas de garagem para todas as unidades de apartamento, adotam medidas para estabelecer quem tem direito a vaga, é muito comum, prédios com apartamentos de plantas diferentes adotarem certas medidas quanto ao uso da garagem, por exemplo, se um condomínio possui unidades com 2 dormitórios e também com 1 dormitório , usualmente as vagas destinam-se as unidades que possuem 2 dormitórios, mas isso não é regra, vale lembrar que deve se analisar a matricula do imóvel e o regimento interno para verificar se a medida adotada está regulamentada corretamente.

Para quem tem dúvidas sobre quem tem direito à vaga de garagem em condomínio, o artigo 1.339 do Código Civil Brasileiro que diz:

Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.

2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.

 Demarcação das vagas de garagem

Quando um condomínio é instaurado é necessário fazer uma reunião de assembleia , para demarcação das vagas de estacionamento, as demarcações podem ser de tradicionalmente de dois tipos:

Demarcação de vaga de garagem fixa: nessa demarcação cada morador tem sua vaga estipulada, não podendo ser alterado posteriormente. Geralmente a determinação ocorre por sorteio das vagas de garagem ou de acordo com o tamanho da da planta do imóvel.

Demarcação de vaga de garagem rotatória: Nesse modelo o morador pode estacionar seu veículo em qualquer espaço que esteja disponível. Também há opção de realizar um rodízio para troca periódica de lugares.

Vagas de garagem prioritárias são obrigatórias em condomínios?

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O Código Civil não obriga condomínios a oferecerem vagas de garagem especiais para idosos. No caso de pessoas com deficiências físicas ou com mobilidade reduzida, a lei nacional de acessibilidade não se aplica em condomínios, cada município estabelece regras próprias para lidar com a questão, o ideal portanto é se informar sobre o que o cada município determina.

Confira o que diz o decreto de Curitiba sobre vagas de estacionamento ou garagem.

Tamanhos de vagas de garagem

Outra dúvida comum diz respeito ao tamanho das vagas de garagem, quem nunca passou aperto manobrando o carro ? Muitas vezes algumas vagas são mais difíceis de acessar que outras e nem sempre a divisão das vagas das garagem favorece a colocação do carro na vaga.

Vale destacar que o Código Civil não determina uma medida padrão de tamanho de vagas de garagem. Em determinados estados a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) estipula um padrão que deve seguido, a elaboração dessa norma baseia-se em carros populares de porte médio , com medidas entre 1,85 de largura e 4,45m de comprimento.

Não são todos os estados que contam com as normas da ABNT para estipular um padrão de tamanho ideal para as vagas de garagem do condomínio, nesses casos deve-se consultar a legislação local e o projeto da construção do imóvel aprovado pela prefeitura.

O síndico também deve consultar a convenção e o regimento interno do condomínio para se certificar se há alguma norma com relação ao tamanho dos espaços de estacionamento. É muito importante ter essas informações em mãos caso ocorra de um carro ser maior do que a área oferecida pelo condomínio. Também é dever do morador conhecer esses detalhes antes de se mudar, afinal, não seria viável que o condomínio redimensionasse as vagas do estacionamento por causa de um único condômino.

Entender sobre as leis, normas, convenção e regimento interno do condomínio é uma tarefa complexa, nem sempre as informações estão claras e exemplificadas e muitas vezes aparecem situações fora do comum que nos trazem dúvidas de como agir corretamente.

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