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Financeiro

O que são despesas extraordinárias?

A vida em condomínio é muito comum em grandes centros urbanos, principalmente em grandes metrópoles, onde há escassez de espaços disponíveis e os espaços para construção de casas se encontram cada vez mais reduzidos. Viver em condomínios possui algumas vantagens como segurança, divisão de custos, acesso a áreas de lazer compartilhadas ( salões de festa, espaços gourmet, piscina, parquinhos, quadras de esportes…) com tantas possibilidades que demandam custos para mantê-las ativas e em funcionamento, é compreensível que isso tudo impacte drasticamente nas despesas e taxas do condomínio.

Uma grande dúvida que inicialmente pode ocorrer entre moradores e pessoas que pretendem iniciar a carreira de síndico refere-se ao termo “despesas extraordinárias”, certamente em algum momento você já deve ter ouvido essa expressão ou lido na descrição do balancete do seu condomínio; é sempre recomendado saber sobre aquilo que se paga, para garantir que o pagamento é justo e também para controlarmos o orçamento.

Apesar do nome parecer complicado, o entendimento é simples, certamente depois de ler esse post tudo estará esclarecido, mas, primeiramente vamos entender melhor o que significam as despesas.

Diferença de despesa e custos

Entende-se por despesa tudo que representa um gasto necessário para que ocorra obtenção de receita, ou seja renda. Em suma, podemos dizer que despesa é tudo aquilo que precisa ser pago para que haja manutenção do nosso cotidiano, nesse sentido vale-se destacar que despesa é diferente de custo. Ambos estão ligados a saída de caixa do condomínio porém, custos são os gastos que estão ligados diretamente a produção ou à atividade do condomínio, como por exemplo custos de energia elétrica, água, pagamento de funcionários, agora o conceito de despesas engloba gastos relacionados à manutenção do negócio, são aqueles relativos a administração , ou seja, tudo aquilo necessário para manter a estrutura funcionando.

Nesse ínterim, talvez provavelmente a ideia de despesa extraordinária já começa a fazer mais sentido dentro do contexto dos condomínios não é mesmo?

Compreender o que significam despesas extraordinárias se faz extremamente necessário, pois são despesas que, por terem relação direta com condomínio podem ocasionar em problemas para a saúde financeira e até mesmo acarretar em questões jurídicas.

O que são despesas extraordinárias?

Aja vista que o conceito de despesas já foi exemplificado e esclarecido, em seguida vamos explicitar sobre o que significam as despesas extraordinárias. Apesar de despesas se caracterizarem por serem gastos comuns, elas podem ser regulares ou excepcionais. Entende-se por excepcionais aquelas que fogem do comum, dos gastos do dia a dia e se tratam de questões pontuais do condomínio.

Pode-se assegurar que despesas extraordinárias classificam-se como todas as despesas que não foram previstas no orçamento condominal, são as despesas extras ou excedentes, de ocorrência eventual,  ou seja, todas as despesas que sejam além das despesas comuns. Elas podem envolver inovações no condomínio, despesas judiciais, constituição de fundo de reserva entre outras situações.

Para tornar mais claro a definição vamos trazer isso de forma mais prática, pense no dia-dia comum de todos, temos contas fixas como mensalidades, água, luz, gasolina que são inerentes a todos os meses, certo? De repente, surge a necessidade de se trocar de carro, ou até mesmo fazer um reparo não previsto.  Uma nova despesa é agregada ao orçamento por um ou até mais meses; a compra ou reparo desse carro por exemplo, seria a despesa extraordinária, pois se trata de um tipo de despesa esporádica e específica.

Retornando ao cenário do condomínio, no geral elas abrangem geralmente a conservação do edifício e tudo que ele engloba, essas despesas não são os gastos corriqueiros e administrativos do condomínio, ela engloba tudo aquilo que vai além, são gastos não previstos, não planejados e/ou que representam investimentos e valorizam e melhoram as condições do condomínio.

Elas trazem consigo a ideia de acréscimo de patrimônio, por isso não são apenas um gasto necessário, mas também algo que agrega valor ao condomínio, muitas vezes elas demandam altos investimentos e acarretam em mudanças significativas, por isso antes de ela ser aprovada deve-se realizar uma reunião de condomínio para validar o rateio do projeto em que se envolve a despesa em questão.

Conforme estabelecido no código civil artigo 96, existem três formas de se classificar as despesas extraordinárias:

  • Despesas extraordinárias necessárias
  • Despesas extraordinárias úteis
  • Despesas extraordinárias voluptuárias

Despesas extraordinárias: necessárias, úteis ou voluptuárias?

Tipos de despesas extraordinárias: necessárias, úteis e voluptuárias. Entenda cada uma delas.
Tipos de despesas extraordinárias: necessárias, úteis e voluptuárias. Entenda cada uma delas.

As despesas que objetivam conservar o bem, através de reparos, manutenções, não acrescentando nada em relação a valorização do bem são caracterizadas como despesas necessárias, são aquelas que não há como fugir, pois, impactam diretamente na rotina do condomínio, elas também têm como característica não necessitar de autorização para serem executadas, ou seja, podem ser feitas pelo síndico independentemente da autorização dos moradores em assembleia, despesas necessárias também geralmente possuem valores menores, não excessivos.

Despesas necessárias:

Se encaixam nessa categoria situações como: Conserto de elevadores, trocas de extintores vencidos, substituição de peças danificadas, pequenos reparos, consertos estruturais, reparos elétricos ou hidráulicos ou todas as despesas que podem ser nomeadas como despesas de manutenção esporádicas. Se o rateio dessas despesas virem a ter um custo elevado, poderá ser necessário convocar uma assembleia para analisar necessidade de urgência e talvez até postergar esse custo para outro momento.

Existem despesas que se destinam a trazerem algum tipo de melhoria e utilidade ao condomínio, aumentando ou facilitando seu uso, mas não são essencialmente necessárias, são as despesas úteis, nesse caso essa categoria de despesa envolve a aprovação da assembleia e depende do tipo de melhoria em questão.

Despesas úteis:

Instalação de novos equipamentos de segurança e lazer, criação de hortas, cobertura de garagem, construção de churrasqueiras, implementação de hidrômetros individuais e certos tipos de obras que tenham utilidade devidamente comprovada, se encaixam nessa categoria. Grande parte das despesas úteis podem ser aprovadas por maioria em assembleia, enquanto que outras demandam de um mínimo de dois terços de aprovação dos condôminos de acordo com a Lei 10406/02 Art. 1342 _ Código Civil , é o caso por exemplo, de se desejar aumentar áreas comuns. São reprovadas as reformas que possam prejudicar a utilização das áreas comuns por qualquer morador.

Existem também as despesas que se referem a itens não necessários e que também não contribuem no uso habitual do condomínio, são despesas que são destinadas a estética ou lazer.

Despesas Voluptuosas:

Embelezamento do edifício, como paisagismo, redenho de jardim, reformulação do hall de entrada , troca de janelas/ pisos com objetivos estéticos , projetos de iluminação e decoração se encaixam na categoria de despesas voluptuárias. Para estas, também se faz necessário aprovação em assembleia pelo quórum de dois terços dos condôminos.

Exemplificado e compreendido que despesas extraordinárias são aquelas classificadas como extras e excedentes aos gastos comuns do condomínio, é comum surgir um outro questionamento.

Como e quando pagar as despesas extraordinárias ?

Se tratando de despesas extraordinárias classificadas como necessárias e urgentes, as mesmas devem ser pagas com o fundo de reserva do condomínio e posteriormente realizado a prestação de contas.

Para as obras úteis e voluptuárias é necessária convocação de assembleia para definição da forma de pagamento, costumeiramente é comum realizar o rateio e parcelamento dessas obras, incluindo o valor nas taxas condominiais.

É fundamental que o síndico tenha conhecimento do que de fato abrange as despesas extraordinárias e saiba classificar corretamente cada uma dentro das categorias explicadas, para que os procedimentos de pagamento e prestação de contas fiquem corretos.

Por exemplo, no caso de despesas úteis e voluptuárias o pagamento deverá ser feito de acordo com o que for decidido em assembleia e ao enviar a cobrança das taxas condominiais é necessário descrever e indicar todas as despesas de condomínio para correta divisão de pagamento entre inquilino e proprietário (em caso de o apartamento ser alugado).

Quem paga as despesas extraordinárias ?

Certamente é comum surgirem dúvidas e confusões entre locatários( aquele que aluga o imóvel) e locadores ( quem disponibiliza o imóvel para locação) sobre a responsabilidade do pagamento das despesas extraordinárias ocasionando conflitos e desgastes desnecessários, para regulamentar os diretos e deveres de cada um existe a Lei do Inquilinato (8245/91) que regulamenta as despesas extraordinárias e ordinárias .

A Lei do Inquilinato especifica que o proprietário (ou seja, o locador) tem a obrigação de quitar as despesas extraordinárias e o inquilino, quando houver, deve pagar os gastos ordinários.

Tendo em vista que todas as questões citadas referentes às despesas de condomínio abrangem amplo conhecimento técnico sobre as leis e o cumprimento de ações e obrigações, é comum os síndicos terem dúvidas diante de despesas e situações que surgem no condomínio.

Contar com o apoio de uma administradora de condomínios que possui assessoria jurídica especializada em questões de direito imobiliário, torna a rotina de tarefas muito mais descomplicada e segura, evitando transtornos futuros. Quando contratada, cabe a administradora dar todo suporte a dúvidas, orientando sobre as melhores práticas como realizar o pagamento das despesas, como proceder em relação aos gastos extraordinários entre outros pontos relevantes, buscando assim, evitar irregularidades ou pagamentos indevidos.

Esperamos ter contribuído para seu conhecimento e eventuais dúvidas. Ficamos à disposição caso queira nos conhecer e analisar as vantagens de se contratar uma Administradora de condomínios.

1 comentário em “Financeiro”

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