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Síndico, suas funções e responsabilidades

Papel do Síndico: Funções e atribuições

 

Certamente você já deve ter uma ideia do que significa o papel do síndico na vida de um condomínio, mas você conhece de fato suas atribuições e funções? Segundo o site DICIO tem-se como síndico:

Pessoa escolhida entre os membros de uma agremiação, de uma classe, de um condomínio, para zelar pelos interesses do grupo.

A tarefa desse profissional não é fácil, exige grande responsabilidade e impacta diretamente na vida de todos que residem no condomínio, por isso a escolha desse encarregado deve ser pensada com cuidado. Vale fazer uma ressalva caso a ideia de desempenhar essa função esteja sendo cogitada; ser síndico é algo cansativo que exige inúmeras habilidades, dedicação e principalmente muita paciência.

Ao decidir se dedicar a esta função deve-se estar realmente disposto a enfrentar uma série de adversidades ter foco e persistência, pois ao final ter o condomínio organizado, bem cuidado e com moradores felizes, é uma satisfação enorme e uma realização para o profissional que se dedicou para esse resultado, por isso não se deixe abalar por eventuais adversidades durante o caminho e procure focar no objetivo final.

Tipos de síndico

O indivíduo escolhido pode ser morador ou não desse condomínio, por isso dividimos o papel do síndico entre síndico morador e síndico profissional, basicamente na modalidade de morador, temos aquele gestor que é proprietário de um dos imóveis da edificação e geralmente mora no local; já na modalidade de síndico profissional temos alguém especializado para a função através de cursos e treinamentos.

Cada contração tem suas vantagens e peculiaridades que serão abordadas em detalhes aqui no blog da Noruega Condomínios.

Para ambas as modalidades as funções são as mesmas:

Funções do síndico

 

Basicamente a função do síndico existe para que os moradores do condomínio possam se organizar de maneira mais eficiente e prática, através de leis existentes e regras definidas na própria convenção do condomínio. Durante o exercício dessa função surgem dúvidas sobre quais responsabilidades e funções são de fato papel do síndico.

Lei sobre síndico

O Art. 1348 do Código Civil referente à Lei 10406/02.

Declara o seguinte:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – Convocar a assembleia dos condôminos; na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno (Art. 1.350).

II – Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V – Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX – Realizar o seguro da edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

  • 1oPoderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
  • 2oO síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

Como o síndico é um representante oficial, atuando como um porta voz dos condôminos que o elegeram, a pessoa que assume essa função tem como dever defender o patrimônio, os direitos e os interesses dos moradores/condomínio.

Ao assumir a função ele se torna responsável legal e criminalmente pelo imóvel, podendo ser processado em casos judiciais. Muitos que desempenham essa função recebem a má fama de se acharem os “donos do condomínio”, mas na prática de suas funções existem diversas regras que o impedem de agir de tal maneira.

Por isso elaboramos um breve resumo sobre as principais atividades que os síndicos não podem fazer.

O que síndico não pode fazer

  • Negligenciar normas do condomínio
  • Não prestar contas aos moradores
  • Desrespeitar o quórum das votações em assembleia
  • Ignorar solicitações dos moradores
  • Aplicar multas sem devida comprovação da infração
  • Contratar obras voluptuárias sem devida aprovação da assembleia
  • Deixar de realizar o pagamento de contas do condomínio
  • Deixar de comunicar os condôminos sobre ações judiciais contra o condomínio
  • Destratar funcionários, visitantes e moradores
  • Usar indevidamente o fundo de reserva
  • Omitir ou reter documentos durante a troca de gestão
  • Invadir a privacidade dos condôminos
  • Proibir a entrada de visitantes autorizados por moradores
  • Ser parcial em resolução de conflitos, privilegiando um dos lados sem ouvir ambos.
  • Expor os moradores que estão inadimplentes
  • Possuir gestão superior a dois anos

Casos específicos, recomendações

Algumas situações são difíceis de classificar, podendo surgir dúvidas para o síndico ou moradores, nessas circunstâncias recomenda-se convocar uma assembleia ainda que, caiba ao síndico poder tomar a decisão, isso auxilia a para esclarecer situações e compartilhar a questão em conjunto visando melhor solução.

Essas questões podem envolver diversos temas , confira alguns exemplos:

Contratar portaria remota: Na prática o síndico pode optar por decidir adotar esse serviço (desde que não impacte nas contas do condomínio) sem aprovação dos moradores, porém como tal mudança acarreta em mudança na cultura do local, mudanças de hábitos e comportamento dos condôminos , o ideal é utilizar empatia e bom senso, dividindo assim o peso da decisão para que ela seja tomada em conjunto.

Renovação AVCB: Já estando o condomínio de acordo com a lei e havendo a necessidade de pequenos reparos,  o síndico pode levar a situação adiante, porém em caso de diversas alterações , havendo aumento de gastos, o mais recomendado é convocar uma assembléia para expor a questão.

Contratação e demissão de funcionários: Pela lei o síndico tem essa liberdade de poder contratar e demitir funcionários, porém cabe a ressalva de analisar previamente o impacto nos custos que essa decisão poderá ocasionar.

Por exemplo ao demitir um funcionário com muitos anos de serviço prestados, a rescisão tende a ter um valor elevado, impactando na saúde financeira do condomínio, o mesmo vale para ocasiões em que se deseja o aumento no quadro de funcionários.

Em todos esses casos o ideal é que o gestor divida a responsabilidade com toda a comunidade envolvendo todos a chegarem num denominador comum .

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Esperamos ter contribuído com suas dúvidas!

2 comentários em “Síndico, suas funções e responsabilidades”

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